Переуступка права собственности на квартиру
Переуступка права собственности на квартиру (цессия) – соглашение, в силу которого одна сторона (цедент) уступает другой (цессионарию) правомочие требовать передачу права собственности на недвижимость. Это значит, что заключая такой договор, вы покупаете не саму квартиру, а возможность требовать передачу права собственности на нее к вам.
Основным нормативным актом, регулирующим вопросы переуступки, выступает Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), а именно ст. 388-390. Для урегулирования отдельных моментов и спорных вопросов, возникающих в ходе судебных разбирательств, суды также руководствуются Постановлениями Пленума и Президиума Верховного Суда РФ.
В каких правоотношениях применимы положения о переуступке права собственности на квартиру?
Сама по себе переуступка права собственности используется в гражданских правоотношениях довольно редко. Подобного рода соглашения наиболее популярны в долевом строительстве, когда дольщик вложился в строящееся жилье, и желает его перепродать до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Так как саму квартиру, лицо, заключившее договор долевого участия с застройщиком, временно продать не сможет, то он продает право требовать оформления собственности на нее (о чем мы и говорили выше). В случае удачной сделки, цессионарий перенимает на себя все права и обязанности дольщика по ранее заключенному соглашению о долевом участии и, соответственно, после сдачи объекта получает полное право оформить в свою собственность жилье, правомочие по которому было передано.
Что говорит закон о правилах переуступки права собственности при долевом строительстве?
Наиболее подробно вопрос о переуступке права собственности на строящуюся квартиру, регулируется законом от 30 декабря 2014 г № 214-ФЗ. Статья 11 данного нормативно-правового акта устанавливает ряд важных положений, без соблюдения которых сделка не состоится. Так, например, уступка прав возможна только при обязательном наличии следующих условий:
- Дольщик уже рассчитался с застройщиком либо вторая сторона договора цессии согласна на переоформление остатка долга на нее.
- Договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре.
- Между дольщиком и застройщиком не заключен акт передачи объекта недвижимости.
В тех случаях, когда в роли цедента по договору переуступки выступает юридическое лицо, уплата цены цессии производится строго после осуществления госрегистрации такого соглашения. При нарушении данного пункта закона, вся ответственность ложится на лицо, переуступающее право собственности на квартиру.
Риски при заключении соглашения о переуступке права собственности на строящееся жилье
Многие, услышав о том, что квартира продается только по переуступке, отказываются от сделки, так как не слышали о таком и бояться, что их обманут. Да, риски при заключении договора цессии есть, но при соблюдении всех требований законодательства РФ, они минимальны.
Основной риск связан не столько с самой переуступкой права, сколько с фактом долевого строительства. Всегда есть вероятность того, что застройщик окажется банкротом и не достроит дом. Но обратная сторона медали – цена таких квартир. Всем известно, что стоимость недвижимости после сдачи дома в эксплуатацию взлетает в разы. Перед подписанием договора цессии просто внимательно проверьте не только документы дольщика, но и документы застройщика.
Еще одна возможная проблема – риск «двойной продажи» жилья, т.е. когда дольщик схитрил и переуступил свое право требования нескольким лицам. Этого легко избежать, если в качестве основания для будущего оформления права собственности выступает договор долевого участия, прошедший госрегистрацию. Росреестр обмануть не удастся, там ведется строгий контроль и учет.
И, пожалуй, последний риск, который возможен в такой ситуации – не уведомление застройщика о заключении соглашения о переуступке. Закон, о котором мы говорили выше, не предусматривает обязательного уведомления. Но, как показывает практика, в большинстве договоров долевого участия присутствует пункт, обязующий дольщика поставить застройщика в известность о совершении такой сделки.
Что должен включать в себя договор переуступки права собственности на строящуюся квартиру?
Договор цессии, так же как и соглашение о долевом участии в строительстве, подлежит обязательной госрегистрации. Во избежание дальнейших недоразумений и разногласий, проследите, чтобы договор цессии в обязательном порядке содержал следующие условия:
- Перечень уступаемых прав.
- Сведения о договоре долевого участия, который в дальнейшем будет являться основанием для оформления собственности на жилье (дата заключения, номер, сведения о госрегистрации). В идеале, если копия договора будет в качестве приложения к соглашению о переуступке.
- Цена, по которой цедент уступает свое право требования.
- Порядок расчетов между сторонами.
- Если долг дольщика переходит цессионарию – порядок осуществления расчетов с застройщиком.
- Подробная информация о самом объекте недвижимости и его расположении.
- Права и обязанности сторон.
- Срок действия соглашения.
В договор по соглашению сторон могут быть внесены иные положения и условия, не противоречащие законодательству РФ.
Если у Вас возникли вопросы и Вам нужна помощь, обращайтесь в ЮК "Жабыко Партнеры".
Запись по телефону: 8 911-533-77-65 или 8(8172)705-456.
Любое использование материалов сайта допускается только при наличии гиперссылки.